Kupno domu jest jedną z największych decyzji finansowych, jakie podejmujemy.
Nic więc dziwnego, że wiele osób zaczyna poszukiwanie mortgage od rozmowy z mortgage brokerem.
Dobry broker może zaoszczędzić sporo czasu, znaleźć ofertę, której sami nie zauważymy, i pomóc przejść przez cały proces.
Nie oznacza to jednak, że każdy kupujący dom musi korzystać z brokera.
Kim jest mortgage broker?
Mortgage broker, nazywany również mortgage adviser, jest pośrednikiem pomiędzy osobą szukającą kredytu hipotecznego a bankami i innymi lenderami.
Broker analizuje sytuację klienta i pomaga znaleźć mortgage odpowiadający jego:
- dochodom,
- wysokości depozytu,
- historii kredytowej,
- zatrudnieniu,
- zobowiązaniom finansowym,
- pozostałym okolicznościom.
Może również pomóc przy przygotowaniu dokumentów, porównaniu ofert, złożeniu aplikacji i kontakcie z lenderem.
Działalność polegająca na regulowanym doradztwie i pośrednictwie hipotecznym wymaga w Wielkiej Brytanii odpowiednich uprawnień FCA lub działania w ramach odpowiednio autoryzowanej firmy.
Broker bankowy czy whole-of-market?
Nie każdy mortgage adviser ma dostęp do takich samych ofert.
Doradca pracujący dla konkretnego banku lub building society będzie zazwyczaj oferował produkty tej instytucji.
Broker może natomiast współpracować z wieloma lenderami.
Jeżeli zależy ci na szerokim wyborze, warto zapytać, czy broker świadczy usługę whole of market i jak szeroki zakres lenderów rzeczywiście obejmuje.
MoneyHelper również zaleca zwracanie uwagi na to, czy broker przeszukuje szeroki rynek, czy tylko ograniczoną grupę dostawców.
Jak zarabia mortgage broker?
Broker może otrzymywać:
- prowizję od lendera,
- opłatę od klienta,
- albo jedno i drugie.
Niektórzy brokerzy reklamują się jako „fee-free”, ponieważ nie pobierają opłaty bezpośrednio od klienta, ale nadal mogą otrzymywać commission od lendera.
Według MoneyHelper koszt porady hipotecznej może wynosić około £300–£1,000 lub około 0.35%–1% wartości mortgage.
Nie oznacza to oczywiście, że każdy broker pobiera właśnie tyle.
Przed rozpoczęciem współpracy powinieneś wiedzieć:
- ile zapłacisz,
- kiedy trzeba zapłacić,
- czy broker otrzyma również commission,
- czy opłata jest zwracana, jeśli mortgage nie dojdzie do skutku.
Kiedy broker może być szczególnie przydatny?
Dobry broker może być szczególnie pomocny, gdy sytuacja finansowa nie jest całkowicie standardowa.
Na przykład gdy:
- jesteś self-employed,
- masz nieregularne dochody,
- część wynagrodzenia pochodzi z overtime, commission lub bonusów,
- masz kilka źródeł dochodu,
- masz stosunkowo niski deposit,
- twoja credit history nie jest idealna,
- kupujesz pierwszy dom,
- nie czujesz się pewnie przy brytyjskiej dokumentacji finansowej.
Różni lenderzy mają różne kryteria.
Broker znający rynek może wiedzieć, który lender lepiej pasuje do twojej konkretnej sytuacji.
Kiedy można poradzić sobie bez brokera?
Jeżeli masz:
- stabilną pracę,
- regularne dochody,
- dobrą credit history,
- odpowiedni deposit,
- prostą sytuację finansową,
możesz równie dobrze samodzielnie porównywać oferty i kontaktować się bezpośrednio z bankami.
Nie ma przepisu, który nakazywałby korzystanie z mortgage brokera.
Trzeba jednak pamiętać, że adviser pracujący bezpośrednio w banku będzie zwykle rozmawiał tylko o produktach tego banku.
Najniższe oprocentowanie nie zawsze oznacza najtańszy mortgage
To jeden z najważniejszych punktów.
Mortgage z najniższym interest rate nie zawsze będzie najtańszy.
Do kredytu mogą dochodzić między innymi:
- booking fee,
- arrangement lub product fee,
- mortgage account fee,
- valuation costs,
- early repayment charges.
MoneyHelper wskazuje, że same arrangement lub product fees mogą wynosić około £1,000–£2,000 lub więcej.
Dlatego trzeba patrzeć na całkowity koszt kredytu, a nie tylko na procent widoczny w reklamie.
Czy broker gwarantuje otrzymanie mortgage?
Nie.
Broker może znaleźć odpowiedniego lendera i pomóc przygotować aplikację, ale ostateczną decyzję zawsze podejmuje lender.
Bank będzie analizował między innymi:
- dochody,
- wydatki,
- inne zadłużenie,
- wysokość depozytu,
- historię kredytową,
- affordability.
Dlatego należy uważać na osoby sugerujące, że mogą zagwarantować uzyskanie mortgage.
Sprawdź brokera
Przed przekazaniem brokerowi dokumentów finansowych lub pieniędzy warto sprawdzić firmę.
FCA udostępnia narzędzia pozwalające sprawdzić, czy firma lub osoba posiada odpowiednie uprawnienia.
FCA ostrzega również przed współpracą z osobami prowadzącymi regulowaną działalność hipoteczną bez wymaganej autoryzacji.
Jakie pytania zadać brokerowi?
Przed podjęciem decyzji warto zapytać:
- Czy jesteś authorised by the FCA?
- Czy oferujesz whole-of-market service?
- Z jakimi lenderami współpracujesz?
- Czy pobierasz ode mnie opłatę?
- Ile wynosi opłata?
- Kiedy muszę ją zapłacić?
- Czy otrzymujesz commission od lendera?
- Co dzieje się z opłatą, jeśli mortgage nie zostanie zaakceptowany?
- Dlaczego polecasz właśnie ten mortgage?
Dobry adviser powinien odpowiedzieć na takie pytania jasno.
Czy mortgage broker się opłaca?
Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich.
Dla osoby self-employed, z nietypowymi dochodami lub skomplikowaną historią kredytową dobry broker może być bardzo pomocny.
Dla osoby z prostą sytuacją finansową, dobrą credit history i odpowiednim depozytem samodzielne szukanie mortgage również może mieć sens.
Najważniejsze jest to, aby nie zakładać automatycznie, że broker znajdzie najlepszą ofertę.
Ale równie błędne byłoby założenie, że samodzielne pójście do banku zawsze będzie tańsze.
Podsumowanie
Mortgage broker może zaoszczędzić czas, pomóc w dokumentacji i znaleźć produkty, do których sami moglibyśmy nie dotrzeć.
Za tę pomoc czasami zapłacimy kilkaset funtów. W innych przypadkach broker otrzyma wynagrodzenie przede wszystkim od lendera.
Przed wyborem brokera warto sprawdzić:
- jego status w FCA,
- zakres rynku, który przeszukuje,
- wszystkie opłaty,
- sposób, w jaki otrzymuje wynagrodzenie.
Przy mortgage nawet niewielka różnica w oprocentowaniu lub wysokie opłaty mogą w dłuższym czasie oznaczać tysiące funtów.
Dlatego niezależnie od tego, czy korzystasz z brokera, czy szukasz mortgage samodzielnie — porównuj całkowity koszt oferty, a nie tylko oprocentowanie.